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2020疫情之后,房价会降吗?

我来认真回答您的问题。笔者十年资深地产从业人员,and说真话的普通人。 您的问题,关于时间的定义是:疫情之后。关于房价的定义是:会掉价吗? 我先告诉您答案,房地产行业有两个特点: …

我来认真回答您的问题。笔者十年资深地产从业人员,and说真话的普通人。

您的问题,关于时间的定义是:疫情之后。关于房价的定义是:会掉价吗?

我先告诉您答案,房地产行业有两个特点:

一是,好汉不吃眼前亏。

之所以不能吃眼前亏,是因为绝大部分吃不起。中国房企平均负债率超过80%,个别企业负债率超过100%。如果资金流匹配不上借贷量,半年就差不多了。

这个现象是过去三四年堆积出来的。以前,房地产企业,有多少钱就开发多少项目,资金流比较健康。但现在,以前只能做一个项目的钱,往往会用来做三四个项目。原因很简单,房子卖得掉,开发商借钱也不怕,银行也乐意借。这就是羊毛出在猪身上,狗买单。

2020疫情之后,房价会降吗?

但是,疫情的销售暂停、工程暂停是全方面的,一点余地没有。售楼处都关闭了,线上卖房客户又不买账,开发商没了进项,却还有高额的出项。这个高负债高周转的模式,一下子停住了。但是债到期了还得还呀,没办法,开发商只能靠以价换量来博取现金流。

所以,房子会掉价。但是,大头不是疫情之后,而是疫情之中。

因为疫情期间,销售直接暂停,开发商再有通天本领,也无济于事。而疫情之后,尤其是疫情比较轻的城市,开发商持续一段时间的打折促销,差不多现金流够了,就会收闸,不再放水。这个时间,我个人预计的是这样的:较轻城市,打折潮会保留到3月底,4月就不好说了,看当地买房人的购房热情有没有被刺激打开。较重城市,打折潮会保留到四五月份,第三季度有可能才会回温,一样的,也取决于当地客户购房热情有没有被前期折扣刺激到,一下子“好了伤疤忘了疼”。至于重灾区,这就不好说了,到年底都有可能。因为这些地区人群,买房热情大打折扣,收入大打折扣,购买力是直线下降的。

2020疫情之后,房价会降吗?

二是,十八年后又是一条好汉。

开发商卖房其实思路很简单。好卖就涨涨价,多拿地;不好卖就看看自己口袋能撑多久。撑不了,那就早些降价了事。也就是第一条说的,绝对不吃眼前亏。毕竟,每年数百家房企的破产,已经给其他房企敲够了警钟。

但一旦客户的购买热情重新被点燃,市场又活奔乱跳了,那开发商也不可能放着更多的利润不赚。具体时间表,第一条已经说过了。

2020疫情之后,房价会降吗?

最后总结

1、从这次疫情,其实我们已经看到了,无论是房企也好,还是其他的一些大型私企、个体户,只要是属于资金密集型、人员密集型企业,其实抗风险能力都是不够强大的。现金流就是一把刀,这把刀刀锋一旦亮出来,尤其是新冠这种突发性、没有预兆的,企业大多都要掉一层皮。打折促销便是不得已中的办法。

2、但第二条也已经说得很清楚了,时间表也说得比较直接了。不吃眼前亏,不代表一直吃。总会有反弹的时候,而且不一定是触底反弹。对于买房人而言,尤其是刚需觉得折扣合适了就入手。这是忠告。炒房人不建议入手,这也是忠告。中国现在还能炒房的地方,很少很少了。

3、如果是刚需,以前是什么时候买、买哪问题都不大。但现在大多有折扣了,是一个还不错的入市时机,另外不妨挑一挑,尽可能挨着主城买。如果是保值增值,资产的转化,那选择一二线和强三线相对OK。如果是改善,要注意了,自己手上这套房现在出手,可不一定划算。

希望我的回答对您有所帮助。喜欢的读者,请给我点个赞或关注我。持续为您带来楼市臻观点。

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